能让地产股集体暴涨 “房贷利息抵个税”是个什么鬼？

12月1日，地产板块在A股市场恐慌抛盘之际突然几乎全线爆发，万科、保利地产等多只地产股集体快速拉升进而涨停。

大量市场人士发声认为，催动这一波地产股狂欢的直接导火索，是这样一则消息——“住房按揭贷款利息将可以抵扣个税税款”。

但截至目前，这则消息仅仅是媒体报道但尚未经权威部门确证。“房贷利息抵扣个税”还在研讨阶段，并没有出台相关文件。由于叠加了个税改革和财政体制改革，相关部门表现谨慎，具体出台时间还不能确定。

“房贷利息抵扣个税”是个什么鬼？

所谓房贷利息抵税，一般而言，是指在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分课以个人所得税。

结合了财政改革和个税改革的“个贷利息抵扣个税”政策一直在研讨。今年5月，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

在此之后，财政部在9月8日发布《财政支持稳增长的政策措施》，表示将深入推进财税体制等改革，其中包括研究个人所得税改革方案。

11月20日，中国房地产协会副会长任志强在一论坛上指出，对去库存有效的办法之一，是用住房个贷利息冲抵个人所得税。

12月3日中国社会科学院发布《中国住房发展报告2015－2016》称，我国住房市场正由增量时代向存量时代过渡，住房政策应从原先过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向，建议出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担。

你交的税真的少了吗？

首先，这项改革仅仅是个税整体大改革的一个很小的子项，如果实行当然是利好，但不能过于夸大它的利好范围和利好程度，那是因人而异。

打个比方吧，假如您是“白骨精”一族，一个月工资薪金收入9千元，按照现有个税计征的标准，减去3500元的税前扣除额，您有5500元的工资薪金收入要纳20%的个人所得税（1100元），再假如您同时在北京贷款100万元买了一套房，每个月除了还银行本金外还要还银行贷款利息1500元；

如果一旦允许房贷利息抵扣个税，如果各方面都您合乎标准的话，那您的计税收入就从5500元变成了4000元（因为扣除了还给银行的贷款利息支出的1500元），而这时候，您的纳税税率因为低于4500元，便可能会调减到10%，这样算下来，您收入还是9000元，但缴纳的个人所得税就变成了400元（4000*10%），少交700元。多吗？不少。少吗？也不算多。

可是，万一您的收入不只是工薪呢？个税未来改革的大方向是“分类与综合相结合”，说的简单点，如果您除了工资薪金收入，还有很多其他方面的收入（比如股票红利，比如出租房子的收入……），到年底是需要都算在一起来算纳税额的。那时候，您该交多少税可就不一定喽。

又比如，您如果本来收入就很低呢？那这个改革对您也谈不上是啥重大利好了。

所以呀，这项酝酿中的改革到底对您是不是利好，多大的利好，是很复杂的一件事，上面的计算也只是简单的一种而已。

别和短期宏观调控扯在一起

拜托，这是一项会管未来很多年的改革内容，别总把它和短期的宏观调控扯在一起！

很多人之所以对上述消息十分着迷，很重要的一点是，觉得这是中央决策层希望借此来拉动房地产消费市场的利器，是宏观调控松绑房地产行业的标志性事件。

没错，中央决策层确实发出了稳定房地产市场的明确信号，这是事实；住房按揭贷款利息支出列入个税专项扣除范围，也确是研究中个税改革大逻辑中的一项内容，这也是很大的可能性；

然而，我们不能将二者不加分析生硬地联系在一起，二者涉及到的是不同层面、不同时长的问题，并不构成内在因果联系。

事实上，宏观调控政策是短期的相机抉择，短期的与宏观经济走势的对冲；而这项改革，是正在研究中的个税法全面修订大逻辑中的子项目，是解决中长期立法层面的问题，具有相当稳定性的内容，一旦列入法律就将施行多年，它本身并不具备短期对冲、熨平宏观经济波动的动机和功能。

短期内实施条件并不成熟

此项改革短期内实施的可能性很小。为啥？因为时机并不成熟。

有关个税改革，人们往往会提及过去数年个税税前扣除额（民间俗称的“个税起征点”）的数次调整。然而真正的财税专业人士很清楚，那几乎不能算是改革，而仅仅是调整而已，与个税改革早已确定的“综合与分类相结合”的大方向关联很小很小。

与个税税前扣除额的调整不同，增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目与这一改革大方向直接相关，是未来个税的整个制度的深度变革的一部分。而没有“综合与分类相结合”的改革大框架的成型、确立，所谓的“住房按揭贷款利息支出抵扣个税”就成了无根之木无源之水，缺乏实施的基本条件和根据。

计征难题

实际上，在国内早已有城市实行过这类政策，但终因政策不规范被叫停。

早在1998年，上海就曾实行过购房抵个税政策。该政策主要内容包括，凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房的个人，可以享受抵扣计征税基的征税项目，抵扣对象为在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市缴纳个人所得税的个人。抵扣采用“先征后退”的办法，购房者在购房行为确立后，向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书据以退税。

“上海实行的购房抵税政策只是阶段性的，由于抵扣部分的计算差别以及政策漏洞，在执行期间相关部门感到难以规范，所以到了政策截止时间后这一政策就没有下文了。”陈剑波指出。

“据我所知，关于房贷利息冲抵个税的可行性与可能产生的征管成本等技术问题，相关部门仍在评估。而这一政策中，计税方法仍然是难点。”北京一位房地产业内人士告诉本报记者。

目前，个税采用分类计征的方式由用人单位进行代扣代缴。除养老保险、失业保险、医疗保险和住房公积金在税前予以减除外，其他项目均未被列入税前减除项目。而在此之前个税改革的内容也仅停留在起征点的提高上。

“目前的问题是，如果个税改革中采取分类与综合相结合的征收方式，那么除了住房按揭利息可以抵扣之外，一些此前没有计入征收的项目如股息红利、房租收入等也要纳入计征范围，但目前相关部门对此争议较大。”上述国研中心负责人指出。

此外，在房贷利息抵扣税款的计征模式下，以家庭为单位征收个税需成为个税改革的前提。但是，按家庭征收个税的“家庭”认定、抵扣项目、计算方式也存在难题，如：此前贷款是否计入，是否需要根据面积和价格进行减免，以及地方是否可以自行调节等。

微博热议：

看来，即便房贷利息抵税是楼市去库存一大杀手锏，真正实行起来还需扫清诸多障碍。

微博@Valder_land:这类传言未免言过其实，可能只是某个利益代言人在个税改革方案讨论提了个建议吧。

微博@肖鹏—上海：应该是只针对新房吧，这样才能去库存。

微博@我要读档：不好操作，拿着银行还款证明，去税务局退税?

微博@瓶子里的宇宙：利息是银行的，税是政府的，好像风马牛不相及啊。