如何投资黄金商铺 开店前必看攻略

如何选择黄金旺铺？

一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。以下10个绝招或许能给有意自己置业做老板的你一些帮助。

1交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20的内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。

2接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。

3选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。

4 要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。

5选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。

6 根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。

7 要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。

8 位于商业中心街道。东西走向街道坐北朝南；南北走向街道坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。

9 要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。

10 选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热、目前未被看好的街道或市区。

开店铺还是盘店铺

开店盘店，顾名思义，前者是白手起家，后者是接过别人经营的店铺。两者孰优孰劣？仁者见仁、智者见智，各有利弊，需仔细评估。从开业筹备来比较，盘店肯定是最省力的，诸如执照申请等，都可吃“现成饭”。

而开店则不同，必须从零开始，从最初的人事规划、训练，到店面装潢、货物采购、营销宣传……每个环节都要自己把握、自己策划，若进度控制适宜，则一切顺利。对创业者来说，与其吃“现成饭”，不如通过自己的努力，因为“十月怀胎”，才能享受“一朝分娩”时的喜悦。有时候，过程比结果更重要，因为创业的过程，就是总结经验教训，不断提升自己能力的过程。

客源、投资和资金运用来比较，盘店有优势。因为原来的店肯定有自己的固定客源，不用投入太多的资金，便马上有现金收入供周转。开店的话，的问题就是初始阶段的客源，需要时间来培养；而且还要投入，不仅是开店所需资金的投入，更需要现金周转。

从其他方面比较，盘店的风险就大得多。比如：老店的债务、税务等财务问题，合同等法律问题，设备的质量问题……所有这些，有时很难一目了然，一不小心，即陷入陷阱。综上所述，开业指导专家比较一致的意见是：既然创业，还是从头干起。

租店铺还是买店铺

年来由于店铺比较紧俏，不少小区的商业配套尚在建设中，求租者已经门庭若市，于是出现预租现象，免不了有时会发生纠纷。专家指出，若要预租店铺，需注意六方面的问题：一、了解一下这个店铺是否符合商品房预售条件，是否已经取得商品房；二、要与开发商签订《商铺预租合同》，合同里，租赁者的姓名名称、房屋所在地点面积设备等、租赁期限、租金数额、支付方式等，均应详细列出；三、《商铺预租合同》签订后，承租者和开发商应当在15天内持预租合同和其他相关材料向房地产交易中心办理预租合同登记备案；四、承租者必须懂得，开发商只有在预租店铺竣工并取得房地产权证后，方可与你订立预租店铺使用交接书，交付房屋；五、房屋交付后，承租者应持已登记备案的预租合同及预租店铺使用交接书，向所在区县的房地产交易中心办理登记备案，领取租赁合同登记备案证明；六、在预租前还得问清楚，这个店铺是否已经预售。

尽管买店铺创业的较少，但买店铺作为投资转租给创业者的不少。买店铺是大投入，同样存在高风险。除了诸如产权等问题要了解清楚外，还必须注意以下几点：1.选中的店铺是否能满足经营目标。比如：能够经营餐饮业的店铺价值就比其他类型的高，因为不是所有的店铺都能获得环保、工商、消防等部门同意开餐饮的。2.买店铺，铺面越宽越好；如果店铺的横幅窄而长度很深的话，其价值就大受影响。3.要研究区域的商业气氛，因为社区商业的消费对象是所在地区的居民。这个地区的人口密集度、消费能力、商业设施网点数等，都需要研究。4.店铺处在的路段也大有讲究。并不是道路越宽，经营的环境就越好。道路宽、车流量大，行人就少，有的在路中央还有隔离栏，行人过马路不方便，自然影响经营。从目前的情况看，街面宽度小于16米的街道两旁的店铺，经营效果比较好。

你知道怎样选择商铺吗？ 几种选择供你参考

房产投资中的住房投资不会太高，这是因为住房是一个完全竞争的市场，有流动性，有大量的替代产品可以供大家选择，价格也不可能太高，太高就会有新的开发来填补。而商铺的投资就有很强的区域性，而且开发的总量是有限的，有一定的稀缺性，受益也要高于住宅投资，因此，商铺投资逐渐成为人们房产投资的主要方向。

人流量大的地段

人气、人流是由道路决定的，在未来若干年人气不变、人流必须经过的地段，就有很高的投资价值，因为它有永恒性。许多城市目前都进行着大规模的旧城改造，使得地段处于急剧变化之中，在变化当中有风险，也会有机遇。一些原来有投资价值的地段，可能会因为道路的改变，失去人流的支撑，投资的风险加大；新道路的建设也会有新的地段重新涌现，人流必须经过的一些地段的商铺会很高。

小面积商铺

近年来，小面积商铺投资受到越来越多的人青睐。

中小型企业多选择小面积商务办公楼。单身是投资性的住宅房，多数人购买了不住而用于出租获取。该物业一般都是地处热闹地段，房型面积较小，在２０～４０平方米之间，套内卧室、卫生间、厨房和会客空间等基本居住功能齐全。小面积商铺历来是投资的稀缺品种，它的投资价值很高。单身公寓、小面积商务楼和小商铺市场火热的主要原因是单位面积小、总价低，吻合绝大多数房产投资者投资起点低回报收效快的购买心理。具体分析，单身公寓是因为城市外来人口增多，这些人经济上并不是太富裕，他们需要过渡性房产品种；小面积商务楼是因为近年来以私营企业为代表的中小企业飞速发展，他们需要有品牌的，总价又不高的办公物业；小商铺是因为最近几年城市商业模式已有两极化发展趋势，或大商场、高档商场，或大众化的遍布各新开发小区的小商店，而中小投资者需要的小商铺目前还十分稀缺。

成长型商铺

在一些边缘地区大盘建设的早期，投资其周边商铺，已日渐成为楼市稳健型投资客的长线投资品种之一。住宅郊区化趋势的推进，使商业网点的建设从中心区域向边缘区域转移。依附于新城建设而蓬勃发展的外围地区商铺，由于其良好的成长性，广受投资客的关注。

商铺建设跟着大盘走的趋势正日益明显。在新建社区周围，人口很多，居民潜在购买力巨大。这种目前还处于蓄势阶段、但将来增值空间巨大的商铺，专家称之为成长型商铺。

成长型商铺初始投资额较低，这种需要孵化期的产品，率呈现递增形态，因此比较适合资金回报迫切性不强的小投资者。

消费能级高的地段

在商铺投资市场上，资深买家的诀窍之一就是“看客买铺”。cbd商务规划区和社区商业铺位之所以热销，根本原因就在于，投资判定一家商铺的价值，最重要的是看客流的消费能级，哪里的消费能级越高，哪里的商铺投资越有价值。写字楼商铺租金相对比较低，空间大；其次是cbd商务区的客流比较稳定，消费能级比较高，特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。类似的cbd商务区规划有限，其商铺存量则更是稀缺，对投资者来说，潜力都十分看好。

一般来说，cbd商务区的商铺客流消费能级相对较高。以商务楼白领、外籍人士为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅以及银行证券、展览展示厅都会开在这些地方。

大型超市旁

从城市的发展看，城市空心化会成为趋势，随着居住的外移，商业也会向外发展，而商务中心会集中在城市中心。百货业需要相对的集中，买衣服、家电等，需要看流行、看趋势，消费者需要货比三家。而超市就不用集中，是消费者很快可以下决定购买的，只要有消费人群的支撑，就能独立形成旺区。现在要寻找风险小、回报高的地段，城市地铁的出口应该是投资的选取点，地铁出口确定的位置，一般租金会成倍地上涨。

对于商业地产的投资，要注意地段和商业业态，现在的超市将有可能会被仓市所取代，仓市将成为一种方向。在仓市和超市的旁边可以考虑选择商铺，因为在附近不缺人气，但要注意的是，经营要有差异性，不能经营和仓市、超市相近的商品。

绿地周边商铺

经历非典，市民开始更加注重健康、环保、绿色的消费理念，绿地商铺炙手可热。

昔日在人们一般认识中，商业繁荣是建立在一种完全人为的环境中，它需要购买力聚集，而坐落于大片绿地周边的商铺，无法形成视觉上的强势。因而“绿色”往往会站到繁荣繁华商业的对立面。在上海商业历史上，就不乏一些知名商业街在改造时“果断”移植掉大片行道树所带来的遗憾。

而如今，随着市民生活水平的提高，消费市场已经从“物质经济”逐步转向“体验经济”阶段。品牌、服务和空间环境、消费的安全与健康作为“体验经济”的有机组成部分，逐渐超越单纯的价格战，成为主导人们消费行为的重要因素。绿地商铺热正是在这些综合因素的作用下应运而生。

警惕高租金商铺

不同位置的商铺，获得客流的能力不一样，租金价格也自然大不相同。商铺租金的变化，往往是某个区域或某类商铺投资价值的坐标。

有两类热销的商铺租金和售价是一路走高。一类是连锁大卖场、销品茂等新业态的大商铺。作为注入房产市场的新元素，这些大型优质商铺供给的稀缺，使近期公开租售的大商铺的租金继续保持上升势头。另一类，则是市级商业中心区的“经典”旺铺，租金更是成倍增长，千金难求，一经推出即被投资者购租一空。

商铺投资专家分析认为，在目前的市场上，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个危险的价位区间，投资者如果现在入市，存在巨大的套牢风险，务必三思而后行。不少商铺一而再，再而三地被爆炒，租金的价格已经相当离谱，谁成为最后接手的经营者，等于“抱个炸弹在怀里”。

租金高的商铺，虽能代表它的经营价值高，但绝不能说商铺租金越高，就越值得商家入驻。能让老板赚钱的商铺是好商铺，但决定一家商铺是否值得投资，租金并非惟一的参考指标。 

商铺投资集锦

好的商铺项目能够做到平衡开发商、经营者、投资人三方的利益，而“返三年租金”的销售模式，估算其投资达20％，商铺在10年左右基本能收回投资。但是对于商铺投资者最重要的还是应“四评八问”。

首先要问自己八个问题：

一是要看两个指标——可视性和通达性。可视性是要看得见，能吸引顾客的眼球；通达性是能不能方便地进来和出去。这两个指标很关键。第三个要问的指标是停得住，这跟今天中国的汽车时代相关。

第四是商圈，是“生地”还是“熟土”。这个商铺的所在是不是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地方。比如说王府井属于成熟商圈，这样的地方商铺价格很贵，一买容易经营，租金也很容易出来。另外一种是成长型的商圈，其商铺租价不是很高，但是做了三、五年之后可以翻很高的倍数。这种商铺的投资价值高，但风险也相对比较大。如果你想把商铺作为可增值的资产投资的话，可以考虑在成长型商圈选铺。

第五个是硬件条件。有些商铺进去之后水不行、电不行，层高、柱距不够，租不出去。所以，硬件设施要关注使用面积、面宽、净深、层高、柱距这些东西，把门脸做得更大一些。

第六是软件。主要是指项目开发商的经营管理思路，整体上有没有统一管理、支持商铺发展的想法，有没有宣传、推广等方面的计划。

第七是配套。如设施建设、商业服务方面能为大家做什么事情，使各种资源实现连通、整合，经营者形成合力。

第八个是要看有没有一些知名的大店给小店带来人气。一般的商铺集客力不够，需要一些“领头羊”如大的超市等来吸引大量的客人光顾。

在前面提到的八个问题中特别需要注意的是，一些硬件再烂可以改，但是那个地方的交通、购买力选择不了，所以软件更重要，人气、交通条件更重要。

商铺投资不仅应该“八问”，而且要“四评”，确实像谐音所提示的那样力争“四平八稳”。四评就是要评判自己投什么，第二投到哪，第三什么时候投，第四为什么投。

首先商铺的类型不同，投什么就是要选择好你要投资什么样的商铺。有写字楼的商铺，也有住宅底商，还有城市中心区的商铺，它们的价格、空间、投资风险等都是不一样的。最稳定的是社区商铺，它不会有大的风险，但是要指望它有暴利也是不可能的。

有些市场类的商铺租金可以达到20多块钱一平米，但由于它是专业性的东西，面对的客户是专业性的客户，风险也就大起来。记住，从来不会有高风险伴着低，或者是低风险伴着高。

第二个是投到哪？关键的是把握两个指标，一是有购买力的人群，二是有购买力的人能到的地方。总之，就是有人、交通方便。

对于社区商铺，如果你的资金比较宽裕，选择楼盘入住的业主还比较少的时候进入，不要等业主全部入住了以后；如果你的资金不太宽裕，可以选择业主入住到差不多的时候，比如说入住到50％左右赶紧进来，不要等到已经成了“熟铺”再进，剩下的也不是很好的东西了。投资就是赌未来，如果买“熟铺”就不叫投资了，而是非常有钱的人把现钱变成资产。这就是要掌握买铺的时机。

第四是为什么要投？就是结合自己家里的条件和资金状况，来合理分配资金的使用。千万不要大举借债去做投资。商铺跟住宅不一样，商铺靠经营产生价值，投资风险比较大；而住宅的变现程度、速度比商铺要容易一些，投资风险比较小。所以，一定要搞清楚自己为什么要投，达到什么目的。

还有就是要问：安全性和性你要哪个？如股票已经到4000点，高，风险也高；而投资商铺可能没那么高，但相对安全些，有商铺在。

“投资商铺应该平心静气。千万不要跟风、不要冲动，一定要分析完了前面的‘八个问、四个评’，比较一下安全性、性，最后平心静气地问自己，这个地方值不值得买？我有没有实力买？买了以后有没有合适的增值空间？再作决定。”

资商铺要有“法”年近岁晚，顺德商业地产市场也随之热闹非凡，既有雄心勃勃跑马圈地的商家，又有即将开业的大型购物广场……作为投资者，面对市场的“沸腾”景象，到底该如何抉择？是出手还是守候？如果要出手又该如何挑选“钱”景无限的商铺？本期，记者一一为您揭开谜底，为您提供一份可作参考的“置业小册子”。

商铺渐成投资热点

商铺由“市”演变而来，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。《清明上河图》曾详实地记录了古代商铺、商业街市的景况。

近年来，我国经济飞速发展，消费结构实现大跨越，传统商业模式发生转变，商业物业的价值迅速提升；特别是银行的低利率、股市的低迷，使得商铺的投资价值进一步凸显；大型商业街和购物中心这些特色商铺，更是成为城市景观的组成部分，成为吸引人们眼球的关注点。

据业内人士分析，从目前的政策和市场行情来看，投资商铺相对于投资住宅还有不少好处。比如，商铺的价格一般不会发生很大的波动；商铺也不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商铺会因商圈的形成发展而不断。值得一提的是，商铺投资与投资商品房、炒股票和买保险等投资形式相比，具备稳定、风险小、高等诸多优势。因为楼盘多处于成熟区域，已有一段时期的附近稳定的客源积累，其面积只占社区很小部分比例的商铺容易“养活”。因此，根据自己的经济承受能力用贷款和部分资金支付商铺，再用以后收取的租金还贷是当前不错的投资手段。

如何选到“赚钱”商铺

周边消费要具持续支撑力

商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注，但要保障，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群，如在步行可达的范围内有产业园区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。

项目规模与消费人数匹配

在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配，例如，一个经营面积为2万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为2万左右，那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报，一般来说，人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。

布局应能构成人流交织

商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，是投资者必须在购买前明确的因素之一，例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的1／4。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利，因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。

过滤噱头求实质性回报

承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有业内人士透露，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报，例如，某项目提出的“一次性回报”概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额。这种看似直观又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上”，投资者要“金睛火眼”看清楚。

定位专业水平决定

确保后期还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合，例如，有商业项目如果选择高档商品，那么与之大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、休闲消费等商业项目，因此，他建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，获得更长久的经营利益。

选购及经营时应注意四点

社区商铺一般位于社区附近或社区内，主要顾客为居住于社区内或社区附近的居民。选购及经营社区商铺，应有长远眼光：

一、社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。

二、了解商铺的使用功能。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的;如投资经营饮食类的商铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。

三、商铺的经营内容应该以便民为主要准则。商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容。新楼盘的新商铺，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的。

四、选择社区商铺要看社区人群的数量、层次和特征。一些郊区大盘，如江北的明发外滩中心等，入住后居民居家日常所需的商品，还是希望在社区内能满足到位，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货小店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态，都是很必需的。